配当重視の投資方法や日々の事柄など


by DIP (Dividend Investor Papio)

番外編 僕の不動産投資

自分の不動産投資のことについてまとめておこうと思いました。

もう15年くらい前になるかと思いますが衝動的に不動産投資をやってみたくなりました。今思えばロバートキヨサキの一連の書籍の影響だと思います。

まずは手始めに手軽なところからと考え、都内の新築ワンルームマンションから始めました。場所が駅近であること、表面利回りが5%程度だったことから購入に踏み切りました。2部屋購入しましたが、たぶん半分くらいは借入してレバレッジを効かせたかと思います。

今思うと、この物件は割高だったのではないかと思います。十分に不動産投資の勉強もせず、ただ投資不動産をはやく手に入れたいという思いから購入してしまいました。幸いなことに場所がよかったため、今に至るまで空室になることはほとんどなく、キャッシュフローを生んでくれています。

次に検討したのは地方都市の木造一棟アパートです。結果的には2棟購入しましたが、中古物件でしたので利回りは10%を若干超えた水準で購入しました。このアパートは借入なしで購入し、法人名義で持つこととしました。このアパートはさすがに年月が経っているので人が変わるごとにリフォーム代や外壁塗装がかかります。一部屋か二部屋はいつも空きがあるような状態です。

そして次に鉄筋コンクリートの一棟マンションを購入しました。これはフルレバレッジ、つまり全額借入で購入しました。中古物件で表面で11%程度の利回りだったと思います。このマンションは鉄筋6F建てで
見栄えもするので気に入って決めました。この物件を購入して自分の中で満足してしまったのか不動産投資の熱が冷めてしまいました。

現状ではさすがに数室は空室が出ますが多分平均すると80%程度はいつも埋まっているような気がします。ただし部屋数が多いためリフォーム代はかなりかさみます。外壁塗装をし直したときは足場が必要になるのでかなりの費用になりました。

さて不動産投資は儲かるのかどうか?この答えはまだ出ていません。リフォーム代など出ていくものも多く、空室リスクもあります。結果的にどうなのかは売却して初めて計算できるのでしょう。

ただし毎月ある程度定まった入金が何もせずに入ってくるのは大きな魅力です。すべて管理会社に任せているため自分は入居者とかかわることはありません。そういう意味では代表的な不労所得と言えると思います。

さて、では今から新しい物件を購入するかと言えば現時点では考えていません。不動産価格がオリンピックに向けてかなり割高になってきているからです。また日本の人口減少も気になります。

今後、人が大都市、それも利便性の高い場所に集中してくることを考えると、不動産価格が下落した時を見計らって、都内の駅近物件に狙いを定めておくのはいいかと思っています。しばらく先になるでしょう。

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by papio1017 | 2016-12-18 11:41 | 投資